Ср.: Гражданское право/Под ред. Е.А. Суханова. Т. 1. М.. 1993. С. 299


греческим (и вообще восточным) правом, которые допускали существование двух независимых (горизонтальных) прав: пра­ва собственника земли и права собственника того, что нахо­дится на поверхности земли (постройки, насаждения)'.

Но едва ли отказ от классического правила "собственнику земли принадлежит все, что с ней связано" произошел у нас с 1927 г. под влиянием древнегреческой традиции; правомерно было бы говорить о разрыве с какой-либо традицией. С практи­ческой же точки зрения существование двух независимых соб­ственников у одной нераздельной недвижимости может быть терпимо лишь до тех пор, пока эти права собственности нахо­дятся в спящем, фиктивном состоянии, лишены правомочия распоряжения, т.е. пока запрещен оборот недвижимости. В по­следующем обозначенный в 1927 г. подход, как известно, во­зобладал, а в 1948 г. право застройки было вообще отменено. Можно заметить, что и суперфиций, и право застройки по ГК РСФСР 1922 г. обязаны своим возникновением существованию больших массивов земель с ограниченной возможностью граж­данского оборота. Поэтому распространение неограниченного права собственности на все виды земель^делает суперфиций малоприменимым. Но при введении ограничительных режимов в сфере земельной собственности - а эта идея у нас достаточ­но популярна - суперфиций становится эффективным спосо­бом хозяйственного освоения городских земель. Возможно, именно из-за отсутствия суперфиция (или иной столь же ком­промиссной формы) происходит радикализация земельной ре­формы, что, в свою очередь, ведет к увеличению сопротивле­ния реформированию земельных отношений.

Во всяком случае сохранение в Гражданском кодексе РФ принципа разделенной по горизонтали собственности на не­движимость (ст. 271 ГК РФ) едва ли можно считать удачным решением вопроса. Взаимоотношения собственников земли и строений определяются соглашением, т.е. носят обязательст­венный, а не вещный характер. Трудно признать счастливой находкой также идею сноса построек как завершающего этапа взаимоотношений двух собственников недвижимости "при от­сутствии соглашения" (п. 2 ст. 272 ГК РФ). Именно в этом, по-видимому, определяющем моменте очевидны преимущества суперфиция, исключающего столь нецивилизованные и разру-

' См.: КультураВизантии. Вторая половина VII-XII в. М.: Наука,1989. С. 224- (Такого родасвобода греческого права обычно объясняетсяего срав­нительно болееслабым догматическим развитием.)


шительные способы реализации прав и ценимого русскими ци­вилистами как "общепризнанный" тип вещного правят

Можно заметить, что в Гражданском кодексе РФ ;предло-жена неравновесная форма, отдающая приоритет .собственни­ку построек. Кроме полного права на строения он еще имеет и право на передачу вместе со строениями "пользования" зем­лей, не спрашивая земельного собственника (если собствен­ник земли не догадается, конечно, запретить такую передачу, но любой запрет в сфере гражданского права означает вывод имущества из оборота и потому всегда сопряжен с потерями). Следовательно, налицо не только пользование землей, но и довольно своеобразное распоряжение ею, как это, кстати, и происходило на базе известного правила ч. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ 1991 г., позволяющего под видом отчуждения по­строек уступать земельные участки. В целом нормы гл. 17 ГК РФ, видимо, рассчитаны прежде всего на уход от старого пра­вового уклада, т.е. несвободны от черт паллиатива и временно­сти. Но тогда следует подумать о путях их дальнейшего разви­тия. Можно сказать, что серьезных причин, позволяющих отказаться от принципа "земле следует все, что к ней прикре­плено" и более широкого привлечения на этой основе класси­ческих вещноправовых институтов, не видно. Изложенное по­зволяет отметить, что застройку весьма желательно основать на базе вещного права типа суперфиция. Однако суперфиций не может появиться в результате договорной или судебной прак­тики, ведь возникновение новых вещных прав возможно, как известно, исключительно путем их учреждения, прямого вве­дения в закон, так как такие права возникают не иначе как путем прямого легального установления.

Пока же взаимоотношения участников застройки могут ре­гулироваться лишь посредством обязательств, что создает не­мало проблем.

Одной из таких проблем стал вопрос о праве на объект строительства. Очевидно, что он не может быть решен едино­образно для всех случаев застройки.

Если застройщик ведет строительство для себя, своими си­лами и средствами, то, очевидно, все права на объект застрой­ки все время принадлежат ему и он вправе им распорядиться как на стадии строительства, заключая так называемые дого­воры долевого участия, по которым дольщикам принадлежат лишь обязательственные права, так и после завершения строи-

Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 210.

тельства - путем продажи всего здания или его частей в по­рядке, установленном для распоряжения недвижимостью.

Несколько сложнее отношения у с о за строй щи ков, вступив­ших в отношения совместной деятельности (простого товари­щества) для совместного строительства. Иногда эти отноше­ния могут комбинироваться либо с долевым участием, либо с подрядом, и окончательная квалификация в этих случаях не­редко делается уже судом. Застройщики на базе совместной деятельности также приобретают право общей долевой собст­венности на объект с начала строительства и распоряжаются им сообща, если не возникает спор, который приходится ре­шать в суде и который, как правило, приводит к прекращению совместной деятельности с одновременным разделом объекта.

С точки зрения права на объект наименее разработанной кажется ситуация со строительным подрядом. Приведем внеш­не достаточно несложное, но типичное дело для иллюстрации основных проблем.

Строительная организация РСУ АО "Синтез", получив под застройку земельный участок в с. Шпаковском Ставропольского края, заключило договор подряда с АО ^Жанелс", выступив­шим в роли заказчика, на строительство 16-квартирного жилого дома. В свою очередь, заказчик имел договор с миграционной службой, по которому он обязался за счет последней обеспечить строительство и передачу ей в собственность жилого здания. В свя­зи с тем что заказчик, приняв работы, оплатил их не полно­стью (используя при этом средства миграционной службы), до­говор был после длительной переписки расторгнут, а объект остался недостроенным. Подрядчик заявил в суде иск к АО "Ка-нелс" о взыскании суммы долга за принятые работы, а также расходов по охране объекта после прекращения строительства и в связи с отсутствием средств у ответчика просил обратить взы­скание на сам объект застройки.

„ Естественно, что в первую очередь возник вопрос о том, кому принадлежит право собственности на объект. Казалось бы, в любом случае истец в силу ст. 359 - 360 ГК РФ имеет право на удержание вещи как кредитор против неисправного долж­ника, вплоть до реализации ее в порядке, установленном для залога. Однако совершенно очевидно, что и в этом случае не­обходимо определить принадлежность вещи, во-первых, для правильного указания номинального продавца и соответствен­но распределения налоговых обязательств при продаже, а во-вторых, для исполнения п. 6 ст. 350 ГК РФ, требующего вер­нуть остаток вырученной при реализации суммы залогодателю


(в данном случае - собственнику), тем более что стоимость объекта явно превышала сумму долгаца/<фоме- того^.ситуация обострялась наличием другого кредитора того же должника - миграционной службы.

В прямой форме вопрос о праве на объект строительного подряда законом не решен, а содержание норм о подряде не позволяет прийти к однозначному толкованию. Классика так­же не дает достаточного материала для уверенного решения этого вопроса', кроме,может быть, высказывания Павла: "Если я даю заказ на постройку дома с тем, чтобы подрядчик делал все на свои средства, то он переносит на меня собственность на сделанное, и, однако, это является наймом"2. Это выска­зывание, впрочем, имеет в виду строительство на земле заказ­чика и потому имеет скорее вещное, нежели обязательствен­ное звучание, а упразднение правила superflties solo cedit, о котором уже говорилось, исключает такой наиболее естествен­ный для строительства, ход рассуждений, согласно которому достаточно определить собственника земли и тем самым пред­решить все прочие вопросы, и потому снимает в этом отноше­нии специфику строительного подряда, заставляя искать ре­шение в подрядном праве в целом. По той же причине ситуация приобретает беспрецедентный характер, исключая привлече­ние мирового права и заставляя искать собственные юридиче­ские решения.

Правило ст. 219 ГК РФ о возникновении права собственно­сти на вновь создаваемую недвижимость с момента ее государ­ственной регистрации3, как будто исключая собственность под­рядчика (не затрагивая движимого имущества), также не решает всех возникающих вопросов, поскольку "объект строительст­ва" (понятие принадлежит законодателю - прямо так сказа­но, например, в названии ст. 742 ГК РФ), как имеющее оп-

' И. Покровский указывает, что собственно locatio-conductio opens имел место лишь, если материалбыл дан заказчиком; еслимастер делал вещьиз собственного материала, то такой договор считался уже куплей-продажей Впрочем, этот договор в римском п^аве "далеконе получил надлежащего развития" (ПокровскийИ.А.История римского права. С. 332).

Г.Ф. Шершеневич не затрагивает данный вопрос, уделив общему поня­тию подряда чуть более одной страницы {Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С- 371-372).

'Дигесты- Указ- изд. С- 316.Можно привести также слова Ульпиана:"Под­рядчики, которые возводят здание из своих камней, немедленно делаюткамни принадлежащими тем, на чьей земле они строят"(Дигесты. Указ. изд. С, 134).

3 В связи с этим, как отмечает Е.А. Суханов, до регистрации строящегося объекта он не может быть признан недвижимостью (Комментарий части пер­вой Гражданского кодекса РФ. М.: Редакция журнала "Хозяйство и право". Спарк, 1995. С. 283).


ределенное единство имущество еще до возможности призна­ния его'зданием,'сооружением или иной недвижимостью, уже вовлекается-в гражданский оборот и может служить предметом сделок (залога и других, в том числе указанных в ст. 360, 712, п. 6, 720, 729, 742 ГК РФ)'.

Именно в этом смысле, очевидно, определен "объект" в выводе постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ: "Поскольку ответчик обязался построить и передать в соб­ственность истца построенные коттеджи, возможность удовле­творения иска о признании права собственности на не завер­шенный строительством объект зависит от наличия между сторонами договорных обязательств", так как из обстоятельств дела видно, что "фактически стороны прекратили исполнение обязательств досрочно"2, и тем самым ссылка на правило ст. 219 ГК РФ, которая также сделана в этом постановлении, не может изменить сути дела как спора о праве именно на неза­вершенный объект строительства.

Указанные нормы ГК, как представляется, исключают воз­можность рассматривать объекты незавершенного строитель­ства, когда они не могут считаться недвижимостью в силу ог* раничений, установленных ст. 219 ГК, как стройматериалы

' Прямо противоположное суждение высказано О. Романовым: он пола­гает, что"объект строительства,неразрывно связанный с землей, вне зави­симости от того, завершены строительные работыили нет, неправомернорассматриватькак движимое имущество, поскольку он подпадает подопре­деление недвижимой веши, данное в ст. 130ГК РФ. Однакообъект этотдо момента государственной регистрациине имеет собственника, подрядчику принадлежит лишь правовладения им" (Романов О. Государственная регист­рация правна недвижимостьи сделок с недвижимым имуществом:некото­рые проблемы правоприменения //Хозяйство и право. 1998- № 7- С. 71). Но признаниеобъекта строительстванедвижимой вешью уже в силу ст. 128- 129 ГК РФ означает,что он приобретаетвсе качества объектагражданских прав, поскольку неизъят из оборота прямым указанием в законе. Отстаивание та­кой позиции неизбежно повлечет признание недопустимости любых сделок относительно объекта строительства, а ведьавтор строит своюстатью на кон-кредном деле, сутькоторого в подтверждении таких сделок.

Еще труднее согласиться с такой конструкцией, когда имеется законное владение у подрядчика, яо собственника не имеется. Ведь любое законное владение осуществляется по воде собственника, кроме некоторых известны» исключений (владение имуществом до передачи наследнику, секвестр).

Основанием позиции О. Романова стало определение недвижимости в ст. 130 ГК. Но, как замечал Г. Шершеневич, дефиниции в праве бесполезны и, пожалуй, могут оказаться и вредны. Поэтому есть все основания присоеди­ниться к суждению А.Н. Сыросдова: "Нельзя ту или иную вешь, исходя из данного в ст. 130 ГК определения, по своему усмотрению относить к недвижи­мости. Режим недвижимости должен распространяться только на те веши, ко­торые таковыми названы в законе" (Сыроедов НА. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. № 8. С. 92).

' Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1997. № 4. С. 60.


(тогда получается, что собственность'на объект принадлежит собственникам соответствующих материаавов^иотащсамым не­избежно придется допустить общую долевую собственность на объект, а это не только сомнительно само по себе» но; очевид­но, противоречит смыслу подряда да и существующей хозяй­ственной практике). Ведь норма ст. 742 ГК РФ говорит об объ­екте строительства отдельно от материала, оборудования и другого имущества, используемых при строительстве. Это вполне понятно, если учесть, что объект строительства не складыва­ется как простая сумма стоимости стройматериалов, но погло­щает также стоимость проектирования, строительных работ, права на земельный участок.

Такое понимание кажется достаточно близким тому под­ходу, который виден из п. 2 ст. 25 Закона РФ "О государствен­ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". По буквальному смыслу этой нормы свойства недвижи­мости объект незавершенного строительства получает "в слу­чае необходимости совершения сделки" с ним. Можно, сле­довательно, сказать, что недвижимость здесь создается силой оборота, хотя по разъяснению, данному в п. 16 постановле­ния Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения спо­ров, связанных с защитой права собственности и других вещ-ных прав", незавершенное строительство приобретает свой­ства недвижимости во всех случаях, если только оно не является предметом действующего договора строительного подряда'. Если следовать логике этого разъяснения, то надо признать, что, с одной стороны, здесь расширяется норма ст. 25 названного Закона, поскольку и до совершения сделок объект уже имеет свойства недвижимости. Но с другой сторо­ны, пока действует договор строительного подряда, соверше­ние сделок с ним как с объектом недвижимости для заказчи­ка (как, впрочем, и для подрядчика) исключается и те сделки, которые совершаются в хозяйственной практике с объектами незавершенного строительства без прекращения подряда, должны, следовательно, получать иную квалификацию.

Более строгим кажется подход к этой проблеме Е.А- Суха­нова, полагающего, что "если объекты незавершенного строи­тельства являются предметом договора строительного подряда и находятся в стадии возведения, их нельзя признавать недвижи-