Классиф-ия объектов недвижимости, цели и м-ды его оценки

В соотв-ии с ГК РФ к недв-ти относят - зем уч., уч недр, вод.объекты, леса, мн насаждения, зд и сооружения, а тж воздушные суда, морс суда, суда внутр плавания, космич объекты. Недв-ть м. рассмат-ть в 2-х аспектах: 1.Как физ-кийоб-кт недв-ти облад.св-ми:- пост-тво местополож, уник-тью, един-стью в своем роде, неоднород-ю, долговеч-ю. 2. В эк.плане недв-ть имеет материальность, м. приносить доход, зависит от местополож, имеет инвестиц.сод-ние. С недв-ю связано понятие собст-ти, к-ая вкл-ет в себя 3 полномочия: право влад, пользов, распоряж. Клас-ция: 1.происхожд-е:- невоспроизводим.( зем.уч,недра), -воспр-ые (зд.,соор); 2. Функцион.назнач: -производств-ые ( магаз, п/п, рестор), -не производ. (больн, театры, церк.). 3. Форм.собст-ти: -част.об-ты, -гос, -смешан, -общест.орг. 4. Промыш.принадл.: -поомыш, -с/х, -ЖК-ые, -тр-ые, -строит-ые. 5. По возм-сти приватиз.: -запрещ-ые, -по разреш.прав-ва, -свобод.приватизир-ые. Т.к. Н явл об-том различ. сделок, то это порождает опр-ние ее денеж.эквивалента , т.е. ст-ти.

Если объект недв-ти приносит стабильн. доход – исп-т м-д капит-ции. Если оценивается квартира и имеется достаточно данных а факт продажах аналогичных квартир – мд прямого анализа продаж, если объект недвижти функционирт на «пассивном» секторе р-ка недвиж-сти (РН) –затрат. подход. М-д зат-го подх.-основан на том, что з-ты на стр-во объекта (за минусом износа) в сов-ти с рын ст-тью зем. уч-ка на кот этот объект нах-ся явл. приемлемым ориентиром для определения рын ст-ти всего объекта недв-ти. Затр.подход широко исп-ся при new стр-ве, реконстр-ции, оц-ки зд.спец.назнач и сост. из 5 эт.:1. Оц-ка ст-ти зем.уч-ка, к-ая оценив.по след.м-дам: а) м-д сопост-ых продаж (+,- полправки); б) м-д кап-ции зем ренты; в) м-д освоения зем.уч-ка. 2. Оц-ка вост. ст-ти или ст-ти замещ-я об-кта, д/опр-ия к-ых предусм-но 4 сп-ба опр-ия их ст-ти: а) сравнит.ед-цы, где скорректир.ст-ть стр-ва сравнит.ед-цы аналог.здания * на число ед-ц оценив-мого об-кта, б)поэлемент.м-д- опр-ие поэл-м з-т на стр-во объекта недв-ти, в) сметн. м-д-состав-е объектных и сводных смет, г) индекс. м-д-опр-ие восст. стти объекта путем умнож его баланс. ст-ти на опред индекс. 3. Оц-ка всех видов износа (физ, функц, внешн.). 4. Оц-ка остат.ст-ти= эт.2-эт.3 (з-ты на востр.или замещ.-общ.износ). 5.Расчет общ.ст-ти объекта недв-ти и зем.уч.= эт.1+эт.4. М-д сравнен.продаж- сравнив-ся ОН, к-ые были проданы в послед.t и делается поправка на различия. Сост. из 3эт.: 1. Выявление недавн.продаж, где идет выбор объект недв-ти аналог-ых оценив-му. 2.проверка дан.инф-ции. 3. Внесен.поправок в цене м-у оцениваемым и кажд.сопост-ым ОН, на основе рублев., %-ых и кумулятив.% поправок. М-д капит-ции д-дов, заключ в расчете текущей стти будущих д-дов, получ-ых от использя ОН с помощ. коэф. кап-ции, к-ый позв-ет преобраз-ть ЧД в ст-ть ОН по формуле С=ЧД/К, ЧД=действит выручка-все расходы. М-ды расч.коэф.кап.: 1) мд прямой кап-ции (ЧД/стть ОН), 2) мд связ-ых инв-ций собго и заемн. капла- исп-ся когд. д/пок-ки ОН исп-ся заем. и собст.капит. 3) мд связ инвестиций земли и здания,исп-ся когда м/рассчит. ст. кап-ции по земле и зд. отдельно: Ккап.общ=Стть земли*Кземли+Стть зд*Кзд. 4)Кумулятивный (суммар-ый) метод, предп-ет что К кап сост. из 2-х частей: 1. %ая ставка разбив. на компоненты:=безриск. ст.+поправка на доп рик+на низкую ликвид-ть. 2. Ст.возврата = 1/n, n-число лет, необх.д/возврата влож-го кап-ля.=> Ккап=%-я ст+ст.возврата.

3.1. Содержание и орг-ия внутрихоз планир-я.В рын усл-ях собств-к должен владеть принц-пами и м-дами план-ия. Пр-пы: оптим-сть, гибкость, непрерыв-сть, экон-сть, принцип участия, стабильн-ть, коррект-ка, надежность, адекват-ть. Типы планирования на п\п:1) в зав-ти от степени неопределенности : детерминированный тип - события предсказуемы, вероятностный тип -непредсказ-сть, т.к. опр-ют по внеш. ср. 2) Временная ориентация идей Пл-я: а) реактивное Пл-е – нацелено на прошлое. Суть найти в прошлом причину проблемы подавить ее, чтобы она исчезла, б) Инактивное – нет возврата к прошлому, гл пр-цип – план-вать min-ум необходимого, ч-бы не нарушить ест-го хода событий, в) преакт-ое – ориентированно на буд изменения, есть возм-сть угадать вероятное напр-ие, г) Интеракт-ое – 2 черты: 1) мобилизует творческие способности сотруд-ков, 2) предп-ет, что будущее подвластно контролю. 3) горизонт планирование:долгосроч. -10-15 л, ср.сроч. – 3-5 л., краткосроч. – 1-2 г. 4) по типу целей: стратег-ое, опер-ое, календ-ое. Весь процесс план-я м разделить на 2 части:1) разработка стратегии - стратегическое пл-е,2) определение тактики – тактическое пл-е (операт-ое). Страт план-е расчитанно на долг период. Стратегия – ф-я направления, отв-ет на ? «Чего хоч.добиться орг-ция?». Тактическое пе -принятие реш-ия о том как д\б распред-ны рес-сы п\п д/достиж-я стратегич целей и рассчитано на кратко и ср.срочную перспективу. Тактика отв.на ? «как п/п достигент желаемого сост-я?». Операт-ое пле –это план-е отдх операций. Этапы д-сти план-ия на п/п:1) сост-ие планов, сост. из эт.: -исслед.внеш.и внут.ср. п/п-я, -устан-ие напр-ний д-сти, -страт.ан-з и выбор стратегий, -выбор 1 страт-ии и ее обр-ка, -разраб.страт-го плана, -ср.сроч.пл-е, -тактич.пл-е. 2)вып-ние планов3) контроль рез-тов – срав-ие факт.резов с план. покми. Рез-том пр-са план-ия яв-ся сис-ма планов п\п,к-ая вкл:1) страт-ие планы всего п\п, 2) стратегич планы отд-х ед-ц п/п-я, 3) операт-ые пл п\п и подразд, 4) программы и проекты. Система планов на с\х п\ппредст-на: 1) перспект-ые пл-ы: а) пл орг-хоз устройства (это проект рац.построен.п/п, в кот.все отр-ли д/обеспечить высокорентаб. пр-во и расшир.воспр-во, б) пл.эк.и соц.развит. на 3-5л. 2.Текущие пл:а) год.пл.произ-фин.д-ти п/п, б) год.производ.пл.в/хоз.подразд. 3. Операт-ые пл–рабочие планы по периодам работ. Оргя план-я на п\п. Пле проходит в нескко эт-в: 1)опр-е целей п\п. 2)ан-з проблем, 3)поиск альтернатив – выявление различ вариантов,4)опред потр-ти в ресурсах,сп-бов достижения пост целей, V прва,5)оценка–провед/ оптим расчетов, 6)оформл. в виде док-та. Применяют 3 схемы пля: 1) сверху вниз – план разраб на высшем урне п\п.,2)снизу вверх – разр-ка планов на местах,3) круговым способом – встречное планирование–объединяет оба предыдущих метода. Функциональные службы планирования: 1.высшее звено – совет дирек-ов или общ собрание. 2. Центр звено: -плановый отдел: орг-я план-я, разработка перспектив и текущих планов, анализ рты и тд., -фин-вый отдел:план-е прибыли, финие хоз деят-ти, -отдел марктенга: исслед-е р-ка, пле ас-нта т-ров, сбыта и распред-я т-ров, рекл, - производ-ый отдел: сост-е пл на смену, сутки, декаду.

3.2.Стратег. план-ие на с/х п/п. Стратегия (С) -детальный всесторонний комплексный план для обесп-ия осущ-ия миссии орг-ии и достижение ее целей. СП -набор действий и реш-й, предпринятых рук-ом, к-е ведут к разработке специф-их С, предн-ых для того, чтобы помочь орг-ии достичь своих целей. Задача – обесп-ть нововв-ия и изм-я в орг-ии в достаточной степени.

Этапы СП:

Миссия орг-ии - общая оснцель орг-ии, четко выраженная причина ее сущ-ия.

Цели - выраб-ся на основе миссии и служат в качестве критериев для последующего процесса принятия управл-их решений.

Оценка и а/з внешней среды. Оценка воздей-их изм-ий на орг-ию, угрозы и конкуренцию, возможности.

Управ-ое обследование внут-их сильных и слабых сторон орг-и. маркетинг, финансы, операции (п-во), чел ресурсы, культура и образ корпорации.

Изучение стратеги-их альтернатив.

Реализация стратегии.

Основные С орг-ииОграниченный рост. Рост. Сокращение. Сочетание

Выбор стратегии

1) Матрица BCG (разработчик - Бостонская консалтинговая группа, 1973). Опр-ие положения компании и ее изделий с учетом возможностей отрасли.

2) SWOT-а/з (уст-ие связи м/у сильными и слабыми сторонами фирмы и внешними угрозами и возможностями).

3) (маржинальный анализ, позв-ет более точно опр-ть ед. с/с прод-ии при разл. соотн-ии пост и переем-ых затрат.

4) модель жизн-го цикла(опр-ет ур-нь сбыта и стратегию для каждого цикла жизни товара рождениеи внедрение, рост, зрелость, насыщение и упадок).

5) модель «продукты-рынок» (1975 г.)- класс-ия продуктов и рынков в соот-ии с их ур-ем риска и степени вероятности успеха.

6) комплексный деловой а/з «ПИМС» -а/з влияния выбранной стратегии на величину прибыльности.

7) Матрица «Мак-Кинзи»

После проведения а-за стратег-го состояния орг-ии и необхо-ой коррек-ки ее миссии, можно перейти к а-зу стратег-их альтернатив и выбору С.

СП имеет смысл тогда, когда оно реал-ся. Методы реализации стратегии: бюджеты и управление по целям.

+обосн-ть плановых пок-ей; степени вероятности реал-ии плановых событий.- Не дает детального ожидания картины будущего,четкого алгоритма составления и реал-ии планов.

3.3. Произ-фин план п/п

-программа деятельности предприятия на год, осн д-т, к-ый в теч года рег-ет д-ть п/п, опр-ет его связи и взаимоотн-ия с гос-ом, кооперцией и др. орг-ми. Задача П.-ф. п. - наметить для п/п на предстоящий год объём произ-ва и систему произ.и организац. м/п, обесп-их достижение заплан-го объёма пр-ва при наименьших затратах труда и средств на ед прод-ии.ПФП разраб-ют спец-ты по отраслям, гл(старший) экономист, главбух под рук-ом рук-ля п/п. Одновременно составляют и годовые пр-ые задания по отделениям, цехам и т.д. Состоит из 7 разделов: 1) Юрид. Статус 2Организ-ая стр-ра 3) основные экон. пок-ли 4) произв. программа -изучаются потребители и поставщики, партнеры и конкуренты, прогноз-тся емкость рынка, объем реал-ии прод-ии, качество продукции. На с/х п/п нач-ся с план-ия жив-ой отрасли, а потом уже растении-ой.

5) ценообр-ие 6)Инвестиц. д-ть 7) Фин д-ть.)В фин. части плана опр-ся V ДС, необх-ых для вып-ия пр-тв. П.-ф. п. составляют на основе перспективного плана, с учётом его фактич. вып-ия за предыдущие годы и новых задач, возникающих перед п/п. Каждый раздел плана представлен рядом таблиц и расчётов ,взаимосвязь к-рых дост-ся путём балансовых расчётов. Особое внимание уделяется обоснованию соотн-ий м/у объёмом пр-ва и необх-ми матер-денежными и трудовыми ресурсами. П.-ф. п. вна с/х п/п доп-ся технол. картами.

Планы, как правило, составляются в два этапа:

1. Предварительный этап (проект плана): на основе ожидаемого вып-ия плана за предыдущий период и внешних факторов, опр-их д-ь п/п в конкретной временной ситуации.

- а/х хоз. д-ти в сопоставлении пок-ей работы своего п/п с пок-ми конкурентов

-уточн-ся нормы расхода мат-ых ср-в, нормы выраб-ки и нормы обслуж-ия

-инвентаризация имущ-ва

-разр-ка конструктивных расчетов и м/п

- опр-ие орг-ых форм разраб-ки плана и участия раб-ов в работе по план-ию и обсуждению проектов плана.

2. Окончательный этап: после внесения всех уточнений и доп-ий в разработанный проект.

III. 4. Фин. прогнозирование и планирование на с-х п/п-ях. Виды финн. планов и методика их составления.

Фин-ое план-ие формулирует пути и способы достижения фин. целей п/п.Фин-ый план-ие- сост-ие кмплексного плана функц-ия и разв-ия п/п в стоимостном выражении. Цели фин. план-ия п/п зависят от выбранных критериев принятия фин-ых решений: -максимизация продаж; -максимизация прибыли; -максимизация собственности владельцев компании.

На п/п выд-ют 3 вида фин. планов(бюджетов):

· долгоср.(10-15 лет)

· соеднеср(3-5лет)

· текущий(1 год)

Фин план вкл. след. разделы:

I. расчет поступлений ср-тв и рез-тов от реал-ции пр-ции

II. расчет финн рез-та от продажи пр-ции

III. бюдж. ассигнования

IV. финн план(баланс дох-ов и расх-ов)

V. расчет потребностей в редитах

III.5. Инф. технологии и прикладные компьютерные программы, используемые при составлении планов на предприятии.

Каждый экономист д. уметь использ-ть в своей д-ти инф.техн-гии Под ИТ понимается процесс, использующий сов-сть

средств и методов сбора, обр-ки и передачи данных (первичной информации) для получения

инф-ции нового качества о состоянии объекта, процесса или явления (информационного про-

дукта) Информац.тех-гии и прикладные прогр.Excel-дает возмож-ть проводить след.прогнлзные планов.расч.:прогноз-е урож-ти с/х к-р и продук-ти жив-х с исп-ем методов экстрап-ции и корреляционно-регрес-го а-за. Excel м.исп-ть при разр-ке тех.карт. Excel м.б исп-н при реш.оптим-х задач по эк.мат.задачам.Progect Expert-спец.прогр,исп-ая для обоснов-я инвестиц-х проектов.Информ.тех-ии-нтернет.