Договор об участии в долевом строительстве объектов недвижимости: понятие, форма, стороны, условия, права и обязанности, ответственность сторон

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. (Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Правительство Российской Федерации вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.

Форма. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

Стороны: застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Условия. Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре таких условий такой договор считается незаключенным.

Обязанности застройщика:

- получение в установленном порядке разрешения на строительство;
- оформление (подтверждение - remstroyobzor.ru) права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства;

- опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектной декларации, содержащей полную и достоверную информацию, не позднее чем за 14 дней до дня заключения договора с первым участником;

- предоставление проектной декларации в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- ежеквартальное внесение изменений в проектную документацию в части сведений, касающихся величины собственных денежных средств, финансового результата текущего года, размера кредиторской задолженности. Изменения подлежат опубликованию в течение 10 дней со дня внесения изменений;

- представление для ознакомления любому обратившемуся лицу: учредительных документов застройщика; свидетельства о государственной регистрации и о постановке на учет в налоговом органе; отчетности о финансово-хозяйственной деятельности; аудиторского заключения; утвержденных годовых отчетов, бухгалтерских балансов в соответствии с пунктом 2 статьи 20 Закона N 214-ФЗ;

- представление для ознакомления по требованию участника долевого строительства: разрешения на строительство; технико-экономического обоснования проекта строительства объекта; заключения государственной экспертизы проектной документации; проектной документации, включающей в себя все внесенные в нее изменения; документов, подтверждающих права застройщика на земельный участок;

- в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц осуществление строительства объекта;

- использование денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства объектов долевого строительства в соответствии с проектной документацией;

- получение разрешения на ввод в эксплуатацию объектов долевого строительства;

- передача по передаточному акту соответствующего объекта долевого строительства участнику долевого строительства в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, но не позднее предусмотренного договором срока. Причем этот срок должен быть единым для всех участников долевого строительства;

- передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям;

- передача в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документов, подтверждающих факт постройки объекта (разрешение на ввод в эксплуатацию объекта), для государственной регистрации права собственности участников на объект долевого строительства.

По договору участия в долевом строительстве обязательства застройщика считаются выполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Застройщик вправе:

- привлекать денежные средства участников долевого строительства;
- предъявлять требование о расторжении договора в судебном порядке при нарушении участником долевого строительства обязательств по уплате цены договора.

Ответственность застройщика

Застройщик несет ответственность перед участниками долевого строительства за качество возводимого объекта и соблюдение срока строительства.

Так, при нарушении срока передачи объекта застройщик обязан уплатить неустойку в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если строительство объекта не может быть завершено в срок, не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока застройщик направляет участнику предложение об изменении договора. При создании объекта с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного договором использования, по требованию участника застройщик должен произвести, если иное не установлено договором: безвозмездное устранение недостатков в разумный срок, либо соразмерное уменьшение цены договора, либо возмещение расходов участника на устранение недостатков.

Ежеквартально застройщик должен сдавать в уполномоченный орган, осуществляющий государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства, отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, в том числе о выполнении своих обязательств по договорам по формам и в порядке, которые установлены Правительством РФ.

Обязанностями участника долевого строительства являются:

- уплата обусловленной договором цены;

- при получении сообщения от застройщика о завершении строительства объекта и его готовности к передаче принятие объекта в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения. Принятие объекта долевого строительства при наличии разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию оформляется путем подписания передаточного акта.

По договору участия в долевом строительстве обязательства дольщика считаются выполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Права дольщика

Участник долевого строительства имеет следующие права.

Требовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов за пользование чужими денежными средствами в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков в случае, если лицо (застройщик) не имеет права на привлечение денежных средств граждан в соответствии с Законом N 214-ФЗ.

Обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения при нарушении застройщиком требований к проектной документации.

При создании объекта с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного договором использования, по своему выбору потребовать от застройщика, если иное не установлено договором: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока (не менее 5 лет).

До подписания передаточного акта потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям о качестве, и до устранения застройщиком недостатков по качеству отказаться от подписания передаточного акта (ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

В одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей на день исполнения обязательств по возврату денежных средств (проценты начисляются со дня внесения участником денежных средств), в случае:

- неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;

- прекращения или приостановления строительства при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

- существенного изменения проектной документации строящегося объекта долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта;
- изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта;

- существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
- в иных предусмотренных договором случаях.

Обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства после подписания передаточного акта о его передаче.

Уступить свои права требования по договору участия в долевом строительстве, но только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном главой 24 ГК РФ.