Определение расчетного рентного дохода

Расчетный рентный доход складывается из дифференциального и абсолютного рентных доходов.

Дифференциальный рентный доход объектов оценки определяется по формуле:

Рi = (Вi − ЗiНо) + ΔРтi + ΔРмi ,

где: Рi - дифференциальный рентный доход i-го объекта оценки, руб./га;
Вi - валовая продукция, обусловленная плодородием почв i-го объекта оценки, руб./га;
Зi - затраты на использование i-го объекта оценки при индивидуальной оценочной продуктивности и при среднем в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) индексе технологических свойств и местоположении земель, руб./га;
Но - минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам (Но = 1,07);
i - ЗiНо), ΔРтi , ΔРмi - рентный доход, обусловленный соответственно плодородием почв, технологическими свойствами и местоположением i-го объекта оценки, руб./га.

Валовая продукция объекта оценки (Вi) определяется путем дифференциации базовой оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропорционально баллам бонитета почв объектов оценки по формуле:

Вi = (Во : Бо) × Бi ,

где Во - базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий, руб./га;
Бо и Бi - балл бонитета групп почв или разновидностей почв, соответственно, сельскохозяйственных угодий субъекта РФ (земельно-оценочного района) и i-го объекта оценки.

Затраты на использование i-го объекта оценки (Зi) определяется дифференциацией части базовых затрат пропорционально баллу бонитета почв по формуле:

Зi = Зо(1 – Дзу) + Зо × Дзу × (Бi : Бо),

где Зо - базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий, руб./га;
Дзу - доля затрат, обусловленных урожайностью (за счет различий объема уборочных работ, затрат на транспортировку, доработку и хранение продукции).

Рентный доход, обусловленный технологическими свойствами объекта оценки (ΔРтi), определяется путем дифференциации части базовых затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) (Зо) пропорционально индексу технологических свойств i-го объекта оценки:

ΔРтi = Зо × Но × Дзт × (1 – Итi : Ито),

где Итi и Ито - индексы технологических свойств i-го объекта оценки и сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району);
Дзт - доля затрат, обусловленная технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий.

Рентный доход, обусловленный местоположением объекта оценки (ΔРмi) определяется как разность между стоимостью грузоперевозок при средних по субъекту РФ (земельно-оценочному району) значениях грузоемкости и удаленности земель (Со, руб./га) и их стоимостью на оцениваемых объектах (Сi, руб./га):

ΔРмi = (Со – Сi) × Но ;

Со = Эро × Т × Го ;

Сi = Эрi × Т × Гi ,

где Эро и Эрi - средневзвешенное эквивалентное расстояние, соответственно, по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и i-му объекту оценки, км;
Го и Гi - внехозяйственная нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и i-му объекту оценки. В среднем по субъекту 1-2 тысячи тонн на гектар;
Т - затраты на перевозку одной тонны груза на 1 км, руб. Берется средний показатель по субъекту.

Нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) определяется делением общего веса в тоннах реализованной сельскохозяйственной продукции, веса приобретенных материально-технических и строительных грузов в среднем за последние три года на общую площадь сельскохозяйственных угодий.

Нормативная грузоемкость i-го объекта оценки рассчитывается путем дифференциации нормативной грузоемкости 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропорционально соотношению балла бонитета i-го объекта оценки к баллу бонитета сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району).

Для получения стоимостной оценки объектов, включая те, на которых дифференциальный рентный доход не образуется, установлен (на первом этапе кадастровой оценки) абсолютный рентный доход. Его величина определена в целом по Российской Федерации в размере 1% стоимости валовой продукции растениеводства и принята единой для всех объектов оценки в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий.

Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий определяется сложением дифференциального и абсолютного рентных доходов. В случае, если дифференциальный рентный доход отрицателен, он принимается за ноль.