Ревизия активов и обязательств ТСЖ

1. В ТСЖ не проводились инвентаризация активов и обязательств за 2015-2016 годы, возможно и за более ранние периоды.

Согласно действующему законодательству, инвентаризация имущества и обязательств должна проводиться как минимум один раз в год, перед составлением годовой бухгалтерской отчетности.

Не проведение инвентаризации, отсутствие указания на это в актах ревизий за прошлые годы, означает, что в ТСЖ фактически отсутствовал контроль за состоянием и движением имущества ТСЖ со стороны действовавшего на тот момент Правления ТСЖ, а также со стороны Ревизионной комиссии.

Об отсутствии контроля со стороны ревизионной комиссии также свидетельствуют множественные нарушения в бухгалтерском учете, существенно влияющие на достоверность отчетности ТСЖ.

2. Основные средства: в составе основных средств ТСЖ в отчетности числятся:

- тепловой пункт первоначальной стоимостью 2 236 156 руб.: ошибочно включен в состав основных средств ТСЖ, т.к. в копии свидетельства о праве собственности на него указаны субъекты права «собственники жилых и нежилых помещений ТСЖ «Парковый 40А», вид права «общая долевая собственность». Объект следует списать с баланса ТСЖ;

- здание офиса первоначальной стоимостью 567 414 руб. Субъект права: «Товарищество собственников жилья «Парковый-40 А», вид права «Собственность». Оригинал свидетельства о праве собственности на объект включен в перечень документов, по факту пропажи которых подано заявление в полицию и иск в суд. У ТСЖ нет иных источников средств, кроме взносов жителей, здание офиса построено их счет. Рекомендую начать процедуру переоформления здания в общую долевую собственность собственников.

- охранная будка первоначальной стоимостью 17 500 руб.

3. Материалы: на балансе ТСЖ на 31.12.16 числятся материальные ценности в размере 1 074 тыс. руб. Осмотр помещений ТСЖ и свидетельские показания выявили факт, что подавляющая часть этих материалов отсутствует, либо уже фактически эксплуатируется и подлежит списанию с баланса. Факт расхода этих материалов на нужды ТСЖ не отражался в учете и не оформлялся никакими документами. Это может быть свидетельством как просто халатности при оформлении документов на расход материалов, так и прикрытием фактов их хищения. Рекомендую провести инвентаризацию материалов, списать те, что израсходованы на нужды ТСЖ.

4. Расчеты с поставщиками и подрядчиками: а) на 31.12.16 актами сверок подтверждена только кредиторская задолженность в размере 37% от общей суммы кредиторской задолженности на 31.12.16. Нет ни одного акта сверки, подтверждающего дебиторскую задолженность. Отсутствует контроль за переплатами в адрес поставщиков. б) В составе дебиторской задолженности числится сальдо с ООО «Технорост» на сумму 116 638 руб. Сумма отражена как аванс, выплаченный поставщику, хотя на самом деле представляет собой взыскание судебных издержек с ТСЖ по исполнительному листу в адрес этой компании. Это не аванс, а убыток из-за взыскания судебных расходов по проигранному в 2015 году ТСЖ делу по земле под автостоянку. Сумму следует перенести в убытки. Рекомендую провести сверку расчетов со всеми поставщиками и подрядчиками без исключения.

в) Предыдущим председателем и управляющим ТСЖ допускались случаи нарушения порядка расчета наличными денежными средствами с физическими лицами и ИП: выплаты физическим лицам и ИП производились по акту выполненных работ, без оформления кассовых ордеров или других документов, подтверждающих законным образом выдачу им наличных. Деньги перечислялись на банковскую карту управляющего, который и «рассчитывался» ими с ИП. Договоры и акты с ИП прилагались им к своим авансовым отчетам. Кроме того, эти договоры подряда заключались с ИП, не зарегистрированными в ЕГРИП, то есть не существующими в реальности. Заключение договоров подряда с ИП, сведения о которых отсутствуют в ЕГРИП, а, следовательно, ИП фактически не зарегистрированы, вызывают сомнения в том, что расходы вообще были и деньги действительно получали какие-то иные лица, выполнявшие работы для ТСЖ. За 2016 год таким образом в совокупности потрачено 72 600 руб. В ряде случаев работы, на которые заключались договоры подряда, действительно были выполнены (очистка от снега проезжей части у дома, разметка парковочных мест и некоторые другие), но, возможно за другую стоимость или другими лицами.

За подобное оформление расчетов с ИП и физическими лицами ТСЖ может быть оштрафовано на 40 тысяч до 50 тысяч рублей по статье 15.1 КоАП. При новом Правлении нарушений в расчетах не выявлено, все работы оплачиваются безналичным путем.

5. Затраты ТСЖ: в затраты ТСЖ за счет взносов на содержание жилья включаются судебные расходы по взысканию задолженности за ЖКУ (жилищно-коммунальные услуги) и взносам на капитальный ремонт, хотя судебные расходы в полном размере должны покрываться за счет должника. Так происходит по ряду причин: - При предыдущем Председателе правления ТСЖ не проводилось досудебное решение вопросов о погашении долгов за ЖКУ и капремонт и доступе в помещение собственников для проверки счетчиков. Сразу подавался иск в суд. Суд высылал копию судебного приказа должнику, тот самостоятельно оплачивал долг, не дожидаясь начала исполнительного производства, судебный приказ, принятый ранее, отменялся. ТСЖ уже понесло расходы на оплату госпошлины и услуг представителя в суде, но не смогло предъявить их к оплате должникам из-за отмены судебного приказа; - В ряде случаев расходы на оплату услуг судебного представителя были присуждены ко взысканию с должников, но в меньшем размере, т.к. фактически выплаченные судебному представителю суммы были признаны судом завышенными и снижены до разумных пределов; - Часть расходов на оплату услуг представителя ТСЖ в суде не покрывается той суммой, которую присуждает суд в силу неверных формулировок в договоре на оказание юридических услуг, в которых стоимость услуг представителя в суде указана уже за вычетом НДФЛ. ТСЖ, заключая договор на оказание услуг с физическим лицом, не только оплачивает его услуги, но и обязано перечислить в бюджет НДФЛ и страховые взносы с оплаты услуг.

Всего за 2016 год – 1 полугодие 2017 года ТСЖ понесло расходов на оплату услуг представителя по судам с жителями дома на 149 454 руб. (включая НДФЛ) и 29 898,80 руб. социальных взносов, начисленных с выплат и оплаченных ТСЖ, итого 179 344,80 руб. Из них предъявлено к возмещению должникам 92 000 руб. не предъявлено должникам к возмещению, а понесено за счет средств ТСЖ, расходов на 87 344,80 руб. (179 344,80 – 92000)! То есть половина судебных издержек идет за счет средств, выплачиваемых добросовестными собственниками имущества. Из стоимости услуг представителя в суде, предъявленной к возмещению должникам, за полтора года фактически взыскано с должников и поступило на р/сч ТСЖ 60 677,88 руб., то есть еще меньше, чем предъявлено ко взысканию (из этой суммы за 2016 год поступило 27 000 руб., за 1 полугодие 2017 года – 33 677,88 руб.).

Рекомендую: проводить досудебную работу с должниками в несколько этапов: не только уведомление о наличии долга, печатаемое на обратной стороне квитанции, что уже внедрено действующим Председателем правления, но и отправка почтой с уведомлением претензионных писем на адрес собственников с приложением актов сверок. Начислять пени должникам, отражать пени в актах сверок.