Дорогая идея

А несколько позже, в тот же вечер, я стал размышлять над этим интервью. Я сказал себе: "Какое дорогостоящее решение принял этот ведущий на радио. Он не хочет инвестировать в недвижимость, потому что не желает заниматься засоренными туалетами или получать телефонные звонки по ночам. Любопытно, знает ли он, сколько стоит ему одна только эта мысль?"

В моей третьей книге "Руководство богатого папы по инвестированию" я писал о трех основных классах активов, в которые можно инвестировать. Вот они:

1. Бизнес.

2. Недвижимость.

3. Бумажные активы.

Сидя тем вечером в тишине и размышляя, я будто услышал, как богатый папа говорит мне: "Какой из этих трех классов активов больше всего по душе моему банкиру?" Ответом было: недвижимость. Из этих трех активов труднее всего получить заем, чтобы начать какой-нибудь новый бизнес. Вы можете получить заем на такой бизнес, но для этого часто требуется отдавать в залог в качестве гарантии другие свои активы.

Очень трудно также заставить вашего банкира ссудить вас деньгами на покупку бумажных активов. Банкир может использовать ваши бумажные активы в качестве гарантий, а затем лично дать вам взаймы деньги. Банкир вряд ли ссудит вас деньгами на 30 лет под 8процентов, чтобы вымогай купить бумажные активы, но он охотно даст вам ссуду на покупку недвижимости.

Много лет назад богатый папа сказал мне и Майку: "Если хотите разбогатеть, вы должны дать банкиру то, что он хочет. Прежде всего ваш банкир хочет видеть ваши финансовые ведомости. Во-вторых, банкир хочет ссудить вас деньгами для покупки недвижимости. Узнайте только, чего хочет ваш банкир, и вы увидите, что стать богатым легче, чем вы думали".

Это одна из причин, почему я сказал, что предубеждение ведущего на радио против недвижимости дорого ему обойдется. Это дорогостоящая идея, потому что для покупки акций, облигаций и взаимных фондов он вынужден пускать в ход свои собственные, оставшиеся после уплаты налогов доллары - без участия денег своего банкира. Он вынужден использовать самый дорогой из всех видов денег - свои собственные деньги, которые он получил своим трудом, после того как правительство уже забрало свою долю в виде налогов.

Давайте возьмем, к примеру, человека, у которого есть 10 тысяч долларов.

Если ведущий на радио покупает взаимные фонды, то он может купить их на сумму не более 10 тысяч долларов. А если бы он покупал недвижимость, то мог бы с легкостью купить ее на 100 тысяч долларов, внеся 10 тысяч наличными и взяв кредит в банке еще на 90 тысяч долларов. Я мог бы также предположить, что эта недвижимость имеет позитивный денежный поток, - это означает, что оплата съемщиком недвижимости покрывает все расходы и стоимость банковской закладной, помимо того, что ее хозяин получает еще и некоторый доход. Предположим, рыночные дела идут хорошо и каждый актив повышается за год на 10 процентов. В этом случае взаимные фонды принесут данному инвестору 1000 долларов, а недвижимость - 10 тысяч плюс доход от денежного потока, плюс повышение в цене, плюс льготы по налогам (если используется схема отсроченного налога на момент продажи, как это имеет место в Америке). Взаимный фонд, вероятно, не даст никакого денежного потока, не будет повышаться в цене с течением времени и не предусматривает льгот в сфере налогов (если это не входит в ваш пенсионный план).

Но нельзя сказать, что бумажные активы плохи. У меня имеются существенные вложения в акциях и взаимных фондах. Все, что я сказал выше, показывает, чего стоит идея "Я не инвестирую в недвижимость". По моему мнению, самым большим расходом из всех является личная свобода. Для нас с Ким самое лучшее из того, что дает недвижимость, - это ежемесячный доход от пассивного денежного потока, облагаемый налогом по более низкой ставке, чем заработанный доход, что позволяет нам быть финансово свободными. Другими словами, недвижимость позволяет нам иметь хороший долг, а хороший долг - это такой долг, который делает нас еще богаче и позволяет достичь этого еще быстрее. Но стать еще богаче и еще быстрее достичь богатства, используя систему рычагов, или банковские деньги, - это цена, которую нужно заплатить.

Если вы посмотрите на возмещение от вашего капитала, не прибегая к системе рычагов, то ваша прибыль на 10 тысяч долларов составит 10 процентов. Если же вы будете использовать банковские деньги, то ваша прибыль составит 100 процентов на те же деньги. Это означает также, что нужно, чтобы рынок недвижимости поднялся всего на 1 процент, чтобы иметь такое же возмещение, которое вы получите от бумажных активов только тогда, когда рынок ценных бумаг поднимется на 10 процентов. Учитывая же такой фактор, как льготы по налогам, можно рассчитать, что рынку недвижимости необходимо улучшиться менее чем на 1 процент, чтобы иметь такой же чистый доход, какой вы получите, только когда рынок ценных бумаг повысится на целых 10 процентов. Это и есть те причины, почему богатый папа говорил: "Всегда давайте банкиру то, чего он хочет". И вот почему он предостерегал: "Всегда обращайтесь с любым долгом, как с заряженным ружьем". Причина в том, что система рычагов может с одинаковой силой действовать как в одну, так и в другую сторону, так что учтите, что вы можете, используя банковские деньги, сделать очень много денег - но можете также не меньше и потерять. Поэтому цена, которую нужно заплатить, - это инвестиция в ваше образование и несколько лет, потраченных на приобретение опыта. Если вы не готовы заплатить эту цену, не используйте деньги других людей. Используйте только свои собственные и играйте с осторожностью.