Глава 3. Наем специализированных жилых помещений

1. Жилые помещения в составе специализированного жилищного фонда и их назначение.К специализированному жилищному фонд законодательство относит следующие виды жилых помещений (ч. 1 ст. 92 ЖК РФ):

1) служебные жилые помещения (квартиры), которые предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений, возникших с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, а также в связи с прохождением службы, назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления;

2) жилые помещения в общежитиях (комнаты), которые предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения из расчета не менее 6 м2 жилой площади на одного человека; при этом общежитием может быть только специально построенное или переоборудованное для этого отдельно стоящее здание или его часть; комнаты в общежитиях должны укомплектовываться мебелью и другими необходимыми предметами.

3) жилые помещения маневренного фонда (квартиры или комнаты), которые предназначены для временного проживания следующих категорий граждан из расчета не менее 6 м2 жилой площади на одного человека (ст. 95 ЖК РФ):

– занимавших по договорам социального найма жилые помещения в доме, в котором проводятся капитальный ремонт или реконструкция;

– утративших свои жилые помещения в результате обращения на них взыскания, если они были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являлись единственными;

– жилые помещения которых стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;

– в иных случаях, предусмотренных законодательством.

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, которые предназначены для проживания граждан, отнесенных к числу нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг;

5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, которые предназначены для их временного проживания до утраты ими соответствующего статуса или приобретения жилого помещения на иных основаниях.

6) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предназначены для проживания граждан, отнесенных к числу нуждающихся в специальной социальной защите в соответствии с федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации;

7) жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые предназначены для проживания указанных категорий лиц в соответствии с федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации.

Специализированные жилые помещения могут находиться только в составе государственного или муниципального жилищных фонда, и их использование допускается только с соблюдением требований, которые установлены уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд и исключение из него осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом на основании постановления Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 (ч. 2 ст. 92 ЖК РФ).

Жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан, то есть отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям законодательства, быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта.

Все специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду и внаем, за исключением передачи таких помещений соответствующим категориям граждан по договорам найма.

2. Договор найма специализированного жилого помещения: стороны и содержание.Договор найма специализированного жилого помещения – это договор, по которому одна сторона (наймодатель – публичный собственник жилья или уполномоченный им орган публичной власти либо иное уполномоченное им лицо) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) специализированное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания (п. 1 ст. 100 ЖК РФ).

Члены семьи нанимателя, состав которых совпадает с составом членов семьи нанимателя по договору социального найма, имеют аналогичный правовой статус сонанимателей и должны быть указаны в договоре найма.

Отличием от договора социального найма является то, что члены семьи нанимателя приобретают равное с ним право пользования предоставленным помещением и несут солидарную ответственность по обязательствам, но теряют это свое право пользования жилым помещением в случае прекращения семейных отношений с нанимателем (ч. 4 ст. 31, ч. 5 ст. 100 ЖК РФ). Отсюда следует, что их правовой статус приравнен к правовому статусу члена семьи собственника жилого помещения.

Договор найма специализированного жилого помещения заключается на определенный срок, которым является период нахождения в трудовых отношениях, прохождение службы либо нахождения на государственной или выборной должности при предоставлении служебного жилого помещения; период нахождения в трудовых отношениях, прохождения службы или обучения в случае предоставлении жилого помещения в общежитии; завершение капитального ремонта или реконструкции дома либо завершение расчетов с гражданами, утратившими единственное жилое помещение в результате обращения на него взыскания как на предмет залога по кредитным и заемным сделкам, или завершение расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств и т.д. Истечение указанных сроков является важнейшим основанием для прекращения действия договора найма специализированного жилого помещения и вытекающих из него обязательств.

По своей юридической природе договор является двусторонним, консенсуальным, возмездным и срочным. Он заключается в письменной форме, содержание которой определено утвержденным Правительством РФ Типовым договором найма специализированных жилых помещений.

Договор найма специализированного жилого помещения во многом схож с договором социального найма, но не является его разновидностью, так как он отличается срочным характером, возмездностью и отсутствием у нанимателя возможностей по распоряжению жилым помещений. При этом существенно различается содержание административно-правовых предпосылок заключения этих договоров, так как для договора найма специализированного жилого помещения не требуется постановка на учет в качестве нуждающегося, не применяются нормы и правила предоставления по договору социального найма определенным категориям граждан.

Основанием предоставления специализированных жилых помещений по договорам найма являются административно-правовые решения собственников этих помещений либо уполномоченных ими органов публичной власти, на их основании может быть заключен договор найма с гражданами, не обеспеченными жильем в соответствующем населенном пункте (ч. 2 ст. 99, ч. 2 ст. 100 ЖК РФ). При этом действительно не требуется, чтобы такие граждане состояли на учете в качестве нуждающихся в предоставлении жилья по договорам социального найма, так как для постоянного проживания они должны обеспечиваются жильем по месту своего жительства, а не временного пребывания.

В ряде случаев в интересах граждан-нанимателей закон определяет содержание некоторых существенных условии будущего договора, прежде всего, касающихся его предмета.

В соответствии со ст. 92 и 100 ЖК РФ Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006г. № 42 утверждены Типовые договоры найма отдельных видов специализированных жилых помещений, а именно: для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами; жилого помещения маневренного фонда; служебного жилого помещения; жилого помещения в общежитии.

Эти формы не применяются для специализированных жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения, жилых помещений предназначенных для социальной защиты отдельных категорий граждан, так как речь идет о специальных домах-интернатах для инвалидов и ветеранов, в том числе, домах-интернатах, в которые помещаются нуждающиеся в постоянном уходе лица, освобожденные из мест лишения свободы, за которыми установлен административный надзор. Во втором случае – это могут быть лица без определенного места жительства и занятий, дети-сироты, безнадзорные несовершеннолетние и другие лица, нуждающиеся в особой социальной защите. С указанными лицами договор найма специализированного жилого помещения может вообще не заключаться из-за краткосрочности правоотношения.

Наймодатель по договору найма специализированного жилья имеет те же права и обязанности, что и наймодатель по договору социального найма, в частности, он вправе требовать своевременного внесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги, но при этом обязан предоставить нанимателю соответствующее жилое помещение, осуществлять его капитальный ремонт и обеспечивать предоставление нанимателю коммунальных услуг надлежащего качества (ч. 5 ст. 100, ст. 65 ЖК РФ).

Наниматель обязан использовать специализированное жилое помещение строго по назначению, обеспечивать его сохранность и поддерживать надлежащее состояние, включая проведение текущего ремонта, а также своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, нести иные обязанности, предусмотренные законом и договором (ч. 3 – 4 ст. 67 ЖК РФ).

3. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения. Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой жилого помещения (ч. 1 ст. 102 ЖК РФ).

Прекращение обязательств влечет за собой также изменение наймодателя служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии, связанное с изменением собственника данного жилого помещения, если только наниматель не находится в трудовых отношениях с новым наймодателем (п. 2 ст. 102 ЖК РФ) при передаче специализированных жилых помещений из государственной в муниципальную собственность или из ведения одного органа публичной власти в ведение другого при их реорганизации. Таким образом, в отношении найма специализированных жилых помещений наниматель не располагает традиционным для наемных отношений «правом следования», позволяющим сохранять обязательство при смене собственника имущества.

В отличие от договора социального найма эти обязательственные отношения во многих случаях прекращаются со смертью нанимателя, так как члены его семьи не могут продолжить трудовые, служебные и иные отношения с наймодателем, послужившие основанием для принятия решения о предоставлении специализированного жилого помещения, имеющего целевое назначение. Исключение из этого правила составляют члены семьи нанимателя в маневренном фонде, а также в жилищных фондах для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев, в которых отношения найма специализированного жилого помещения могут быть продолжены путем заключения договора с одним из дееспособных членов семьи умершего нанимателя, проживавшего совместно с ним.

Договор найма специализированного жилья может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон или по инициативе нанимателя, если к моменту расторжения он надлежащим образом выполнил все свои обязанности.

По требованию наймодателя договор может быть расторгнут только в судебном порядке в связи с неисполнением нанимателем или проживающими с ним членами его семьи своих обязанностей, вытекающих из данного договора (п. 3 ст. 101, п. 4 ст. 83 ЖК РФ), в том числе, в случаях:

– невнесения платы за жилое помещение и/или коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

– разрушения или повреждения жилого помещения;

– использования его не по назначению;

– систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении.

Прекращение договорных отношений найма влечет за собой возникновение обязанности освободить занимаемое специализированное жилое помещение. При отказе граждане выселяются в судебном порядке без предоставления других жилых помещений (ч. 1 ст. 103 ЖК РФ).

Однако в ряде случаев закон разрешает выселение названных граждан с предоставлением других жилых помещений. Речь идет только о случаях выселения из служебных жилых помещений и общежитий, причем это касается двух категорий граждан, а именно:

1) не имеющих другого жилья и состоящих на учете в качестве нуждающихся в предоставлении жилых помещений (ст. 104 ЖК РФ);

2) если среди них имеются:

– члены семей военнослужащих и аналогичных им по статусу лиц, а также члены семей погибших без вести при исполнении военных или служебных обязанностей;

– пенсионеры по старости;

– члены семьи работника, умершего после предоставления ему служебного жилого помещения в общежитии;

– инвалиды 1 или 2 групп, получившие увечье вследствие исполнения трудовых обязанностей или обязанностей военной службы (им при выселении из служебных помещений и общежитий предоставляются другие жилые помещения необязательно благоустроенные, но непременно находящиеся в черте соответствующего населенного пункта).

Аналогичные жилые помещения предоставляются гражданам, выселяемым из служебных жилых помещений или общежитий при смене наймодателя, если они находятся в трудовых отношениях с новым наймодателем. В этом случае другие жилые помещения им обязан предоставить прежний наймодатель, передающий соответствующие жилые помещения другому лицу (ч. 4 ст. 103 ЖК РФ).